Wirtschaftskrise lässt grüßen! Ein neuer Trend lässt das Ansehen von Immobilen als Geldanlage sprunghaft in die Höhe schnellen und bremst noch mal die Folgen des demografischen Wandels aus. Die Schonfrist ist verlängert. Hält dieser Trend noch an, könnte durch parallele Überalterung überschüssiger Bausubstanz ein gesunder Selbstreinigungsprozess einsetzen und Alles wird gut.
Ein Markt ist nur so gut wie die Taschenrechner seiner Teilnehmer
Wertermittlung ist der Versuch das Verhalten der Marktteilnehmer zu einem bestimmten Stichtag (Zeitraum in der Beleihungswertermittlung) zu beschreiben. Die Gruppe die vermutlich bereit ist den höchsten Preis zu bezahlen gibt den Marktwert vor. Eine Gruppe sollte hier schon aus wenigstens zwei potentiellen Käufern bestehen, denn einer alleine orientiert sich sicherlich an den Mitbewerbern aus der nächsten Interessentenschar.
Besonders in turbulenten Zeiten auf dem Anlagemarkt, wenn sich plötzlich mehr Anleger für Immobilien interessieren, spielt die Herkunft des Geldes zur Kaufpreisfinanzierung eine entscheidende Rolle. Der Selbstnutzer ohne bzw. mit wenig Eigenkapital orientiert sich bei seiner Gebotsfindung an Darlehenskonditionen und sein Kapitaldienst im Vergleich zur Miete gibt ihm seine Kaufkraft vor.
Den Anleger interessiert vornehmlich seine Eigenkapitalverzinsung im Vergleich zu anderen Anlageformen.
In Nichtkriesenzeiten kommen sich diese Interessentengruppen nur selten ins Gehege, doch wenn die Märkte enger werden, rücken sich diese Interessenlagen zunehmend auf den Pelz. Einzelne Wohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser werden als Anlageobjekt, Mehrfamilienhäuser zur partiellen Selbsnutzung nachgefragt. Günstige Darlehenskonditionen steigern die Kaufbereitschaft der Selbstnutzer und Kleinanleger. Die Anlagekäufer geben sich aufgrund von gesteigertem Sicherheitsbedürfnis mit geringerer Rendite zufrieden und sind somit bereit, höhere Preise zu zahlen. Große finanzkräftige, teils institutionelle Anlegergruppen kommen bei der Anwendung angelsächsischer Wertermittlungsmethoden auf Preise die staunen lassen.
Spannende Zeiten.
In der Immobilienbewertung kommt es immer wieder zu Diskrepanzen zwischen Gutachten und Realität in der Vermarktung. Als Wertermittler sollte man bei jedem Objekt fragen: „Passt das Objekt in die Umgebung und welchen Stellenwert nimmt es dabei ein“. Hier sind nicht die charakteristischen Merkmale im baurechtlichen Sinne gemeint, sondern das nicht messbare, nur erspürbare „standig“ einer Immobilie unter mehreren umherstehenden. Vergleichbar mit dem Bild welches sich einem bietet, wenn man auf einem Empfang, einer Party oder ähnlicher Veranstaltung die anderen Gäste in Augenschein nimmt. Bruchteile von Sekunden liefern hier ein komplexes, individuelles inneres Bild und die eigene Position. Wer ist nett, wie wird der Abend, bin ich passend gekleidet, wo ist „mein Kreis“. So eine Veranstaltung geht zu Ende. Kleidung kann man wechseln. Ein eigenes Haus löst ähnliche Gefühle aus wirft ähnliche Fragen auf, wenn man sich eines anschaffen will. Die entscheidende Frage ist dann oft nicht „kann ich mir das Haus leisten?“, sondern „wie stehe ich da und kann und will ich mithalten mit meiner Nachbarschaft“. Möchte ich eines von Vielen, das Kleinste in eine1a-Lage, oder lieber das größte in einer b-Lage. Die Analyse dieses Phänomens liefert häufig Antworten auf die Frage warum will dieses Haus keiner haben, jenes wird einem quasi weggerissen.
Klingt kompliziert ist es aber nicht. Das o.g. so schön technisch klingende Verfahren ist das, meist unbewusst, gebräuchlichste Wertermittlungsverfahren des Marktes. Es ähnelt dem Residualwertverfahren, welches bei der Entwicklung von Immobilienprojekten von Profis verwendet wird. Dieses Verfahren habe ich bisher nicht erwähnt, um mit diesem Kapitel zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen zu können. Was steckt nun hinter dieser hochtrabenden Bezeichnung, Residuum? Zunächst: Es hat sich gezeigt, dass eine bestimmte Objektart in Abhängigkeit von Bauart, Alter und Lage eine schwer zu knackende Preisobergrenze hat. Bildhaft: „Für ein Reihenhaus mir Rotsteinfassade in Dingsbachvorstadt gebe ich nicht mehr aus als 185.000,- Taler“. Ein Marktteilnehmer trifft die diese nachvollziehbare Aussage und fügt mit Nachdruck hinzu: „Dann muss aber Alles fertig sein“. Bei der Begutachtung eines Objektes der engeren Wahl passiert dann Folgendes: Wunschbudget minus Aufwand zur Herstellung des Wunschzustandes minus Nebenkosten minus Sicherheit minus Verhandlungsspielraum gleich Gebotspreis In der Projektentwicklung erfolgt die Ermittlung des möglichen Grundstückspreises nach genau diesem Schema: Erzielbarer Erlös minus Baukosten minus Nebenkosten minus Finanzierungsaufwand minus Wagnis und Gewinn gleich möglicher Gebotspreis (Residuum!) Das Prinzip ist das Gleiche. Jedoch darf nicht unerwähnt bleiben, dass hinter jedem der vorgenannten Schritte einer Projektentwicklung oft sehr komplexe Modelle verborgen sind, die ein hohes Maß an Kenntnissen aus den unterschiedlichsten Wirtschaftszweigen erfordern und ganze Bibliotheken füllen; im Bereich der selbstgenutzten Immobilien hingegen oft genug im Kopf und Vor-Ort gerechnet werden.Residuum aus Objektart- und Lagemaximum
Die meisten Wertermittlungsverfahren, genau wie alle Phrasen und überlieferten Faustformeln, haben ihren Ursprung in Epochen mehr oder weniger großer Wohnraumknappheit.
Heute ist Wohnraum nicht mehr knapp. Auch wenn der Prokopf-Bedarf stetig steigt, herrscht ein Überangebot an Wohnfläche. Ein Überangebot bedeutet Inflation. Inflation ist jedoch berechenbar, somit planbar und lässt sich in normierten Verfahren durch Korrekturfaktoren leicht erfassen. Eine weitere gravierende Nebenwirkung des Überangebotes an Immobilien ist der Nährboden für Mode-Trends, dem chaotischsten Phänomen der Marktwirtschaft. Der Immobilienmarkt unterliegt der Mode. Mal geht es aufs Land, dann heißt es nur Neues, alte Häuser haben dann Charme, alle zurück in die Stadt usw. Kräftig durchgerührt werden diese Trends zusätzlich durch Subventionen wie Eigenheimzulage, 100.000-Dächer-Programm, diverse KfW-Förderprogramme usw. Wird eines abgeschafft, greift das nächste.
Dramatische Auswirkungen haben sich im Großen und Ganzen, auf Einzelschicksale kann bekanntlich keine Rücksicht genommen werden, noch nicht gezeigt. Ursache hierfür ist, dass Mode-Trends in den „angesagten“ Sparten künstlich Mangel erzeugen. Dieser Mangel lässt keine Inflation zu. Zudem werden Objekte in den vom Trend verschmähten Marktsegmenten aus Angst von Verlusten länger gehalten, sodass die gnadenlosen Marktregularien hier nicht sofort greifen. Hier sei nochmals an Kapitel __ Dämpfung in der Statistik erinnert.
Was passiert nun, wenn das Angebot an Immobilien weiter steigt? Anders ausgedrückt: Was passiert, wenn es zu einem sich stetig verschlechternden Verhältnis von Angebot zu Nachfrage kommt?
Science Fiction, nein! Die Bevölkerungsentwicklung sagt, es ist wahr. Die Deutschen sterben aus. Die Deutschen haben aber Häuser. Die Deutschen erben also Häuser.
Der Zyklus der Generationen ist nun bedingt durch unseren Lebensrhythmus (Dauer der Ausbildung, Gründung der Familien, Häusle bauen) und unsere Lebenserwartung so eingestellt, das wer ein Haus erbt, meist schon ein Haus hat.
„Das war doch aber schon immer so!“ wird der eine oder andere denken. Stimmt. Doch hier kommen gravierende Faktoren hinzu. Die Welle der Objekte, die auf uns zuschwappt ist seit langem die erste Generation von Häusern die nicht durch Krieg dezimiert wurde. Die kinder- und somit bauherrenreiche Generation des Wirtschaftswunders trifft auf die ersten geburtenschwachen Jahrgänge. Immobilien überfluten den Markt. „Stimmt doch gar nicht!“ „Wo sind sie denn?“, werden sie Fragen.
Trends und Traditionen, Dämpfung und Subventionen halten die Bestie noch im Zaum, aber warten Sie es ab. Der Gartenzwerg ist nur ein erstes Indiz, ein Vorbote für den neuen Markt.
Die Wertermittlungsrichtlinie WertR 2002 sagt:
„Nach §194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
Besonders die in dieser Definition ausdrücklich ausgeschlossenen Einflüsse sind es, die zu Spannungen und Unverständnis führen.
Die gebräuchlichsten Wertermittlungsverfahren sind: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Vergleichswert verfahren ist vom Grundsatz das anschaulichste Verfahren. Hier vergleicht man das zu bewertende Objekt mit möglicht vielen Objekten, die die gleichen Eckdaten aufweisen. Diese Methode wäre auch die Lieblingsmethode eines Kaufinteressenten. Wenn man weiß, was die Nachbarn alle so bezahlt haben, fühlt man sich sicherer bei der Abgabe eines Gebotes. Tatsächlich stehen jedoch in den meisten Fallen keine verwertbaren Daten in ausreichender Anzahl zur Verfügung. So kommt das Vergleichswertverfahren in der Praxis kaum zur Anwendung. Eine abgewandelte Form dieses Verfahrens ist dafür umso verbreiteter. Einen offiziellen Namen gibt es nicht, man könnte es Ranglistenverfahren nennen. Grundlage für diese Art der Wertermittlung ist die Neigung, Objekte in Charts einzuordnen. Das geschieht in der Regel auch Spartenübergreifend. So wird das Reihenhaus der Müllers mit der Doppelhaushälfte der Meyers in Relation gesetzt und eingeschätzt, wie das Objekt der Begierde sich in diese Reihe so einfügt. Das führt zu spannenden Resultaten und die Anwendung erfordert enorme Orts- und Marktkenntnis, der Immobilienkäufer von heute verfügt meist darüber oder glaubt es zu mindest. Die Mechanismen des Ranglistenverfahrens sind nicht belegt aber sehr wirkungsvoll... spaäter mehr...
Das Ertragswertverfahren wird regelmäßig angewandt für Objekte bei denen Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen. Hier werden Objekte lediglich nach ihrer Eignung als Geldanlage beurteilt. Die immobilientypischen Merkmale wie Lage, Bauart, Größe,.. werden hier lediglich zur Beurteilung der Laufzeit (Restnutzungsdauer), Risiko (Mietausfallwagnis) sowie erzielbaren Reinertrag (Netto-Mietzins ), kurz der Rendite des eingesetzten Kapitals, betrachtet. Den Immobilienkäufer für den Eigenbedarf interessieren Renditechancen nur nachrangig. Er will natürlich wissen, was er an Miete spart, bzw. ob seine Belastung aus Zins und Abtrag „mietähnlich“ ist. Er hat ja gelernt: „Was man mieten kann, kann man auch kaufen!“ Spricht ein Selbstnutzkäufer vom Wert seines Hauses meint er in der Regel den Sachwert. Das Sachwertverfahren ist das übliche Verfahren für selbstgenutzte Immobilien. Hier wiederum gibt es verschiedene Methoden der Sachwertermittlung. Die gängigsten Varianten basieren auf der Ermittlung des Zeitwertes aus Wiederherstellungswert und einem Abschlag für das Alter des Objektes.
Gemeinsames Prinzip aller Sachwertermittlungsmethoden ist das Bestreben, Immobilien in handliche Häppchen zu zerlegen und jedem Einzelteil einen Wert zu zuordnen. Häuser werden idealisiert und in Bauklötze zerlegt; die Bauklötze werden gezählt. Kennt man den Wert eines Bauklotzes, kennt man den Wert des Hauses. Bei der Ermittlung des Sachwertes über den Wert 1913 sind die Bauklötze 1m x 1m x 1m also 1m³ groß, denn hier wird der umbaute Raum [in m³] ermittelt. Jeder Bauklotz erhält dann einen Herstellungswert auf der Basis von 1913. Bei der Methode der Normalherstellungskosten sind die Bauklötze 1m x 1m x 2,9m groß. Hier wird zwar die Bruttogeschossfläche [in m²] ermittelt, jedoch eine normierte Geschosshöhe von 2,9m angenommen und so wird in diesem Modell aus einer Fläche wieder ein Klotz, dem dann ebenfalls ein Herstellungswert eines Basisjahres zugeordnet wird. Für jedes Basisjahr gibt es Umrechnungsfaktoren, welche zum stichtagbezogenen Wert führen.
Ein wesentliches Phänomen in der Erzeugung allgemein verwertbarer Marktdaten ist die systembedingte Dämpfung. Am Beispiel der Bodenrichtwerte soll dieser Effekt veranschaulicht werden. Bodenrichtwerte sind für jedermann zugänglich. Sie dienen Profis und im Zeitalter des Internets auch vermehrt Laien als Orientierungshilfe bei der Ermittlung des Bodenwertes. Bodenrichtwerte können in der Regel nicht 1:1 auf ein Grundstück angewandt werden. Hier gilt es u.U. eine Reihe von Korrekturfaktoren sachkundig zu ermitteln und anzuwenden. Die richtlinienkonforme Anwendung der Bodenrichtwerte soll hier jedoch nicht Thema sein. Hierzu gibt es Fachliteratur die Sie kennen oder kennen lernen können, wenn Sie tiefer in diese Materie einsteigen wollen. Kurz: Die sachlich, fachlich und rechnerisch korrekte Anwendung sei unterstellt. Käufer legen Ihrer Entscheidung nun regelmäßig Bodenrichtwerte zu Grunde. Aus Entscheidungen werden Tatsachen. Die regionalen Gutachterausschüsse übernehmen diese Daten in die Kaufpreissammlungen. Basierend auf den Daten einer gewissen Zeitspanne werden Bodenrichtwerte erarbeitet bzw. aktualisiert. Diese aktualisierten Bodenrichtwerte dienen dann wiederum als Entscheidungshilfe und somit Quell neuer auswertbarer Daten und so weiter.
Was bedeutet das jetzt im Klartext? Bodenrichtwerte sind ein äußerst nützliches Instrument bei der Wertermittlung. Die vorgenannten Prozeduren sollen sensibilisieren und Mut machen, auch eigenen Ansätzen eine Chance zu geben. Die Bodenrichtwertkarte kennt nicht die jüngsten Entscheidungen der Gemeindevertretung über den....
Oder ein Gartenzwerg für 10.000,00 €? Jeder Immobilieninteressierte oder –interessent steht vor der Frage, was ist ein Grundstück, bebaut oder unbebaut, wert. Bleibt das so? Was kann ich tun, um den Wert zu steigern/ zu erhalten? Läßt es sich gut verkaufen/wiederverkaufen? Sachverständige, Architekten, Ingenieure, Makler, Eigentümer oder Mieter, Anleger oder Selbstnutzer egal ob Profi oder Laie jeder denkt anders über den Wert und die Wertigkeit seiner Immobilie. Nicht selten führt diese differenzierte Sichtweise zu Konflikten. Dieses Buch richtet sich an all jene, die sich mit dem spannenden Thema „Immobilienbewertung“ beschäftigen. Es ist kein reines Lehrbuch, sondern Lektüre die als Ergänzung dienen soll. Es soll helfen auch den Standpunkt des jeweiligen Gegenübers zu verstehen. Es soll Horizonte erweitern und Grundwerte des Sachverständigenwesens verdeutlichen. Zum Titel: Lage, Lage, Lage! Diesen Ausspruch hat jeder schon mindestens einmal gehört. Doch was steckt wirklich dahinter? Heißt es 3 x Lage oder Lage³ und spielt lediglich auf den Stellenwert der Lage an? Sind etwa jeweils unterschiedliche Lagekriterien gemeint? Der Autor hat dazu eine klare Theorie und Überzeugung; dazu mehr in den folgenden Kapiteln. „... ein Gartenzwerg für 10.000,00 €?“. Man stelle sich folgendes Szenario vor: Ein Marktteilnehmer ist auf dem Weg zur Immobilie seiner Begierde. Der Partner begleitet ihn. Wann beginnt die Besichtigung? An der Haustür oder beim Einbiegen in die Straße? Noch Früher? Welche Einflüsse strömen bewußt und unbewußt auf Beide ein? Wie wirkt sich Was auf den Wert der Immobilie aus? Viel Spaß beim Lesen, Mitdenken und Meinung haben! Auch in Zeiten wachsender Mobilität hat der Wunsch nach dem eigenen Haus an Stellenwert nicht eingebüßt. Solidität und Dauerhaftigkeit sind die schlagenden Attribute. Das Immobile scheint den nötigen Gegenpol zu unserer schnelllebigen mobilen Welt zu verkörpern. Ob als Lebensmittelpunkt oder Anlageobjekt, Grund und Boden gelten von jeher als Inbegriff der Werthaltigkeit. Die Anschaffung einer Immobilie stellt den Interessenten vor eine Vielzahl wichtiger Fragen. Von Generation zu Generation werden einprägsame Phrasen weiter gegeben. „Eigener Herd ...“, „Was man mieten kann, kann man ....“, „Lage, Lage, Lage ...“. Welche Immobilie nun für wen die Richtige ist soll nicht Thema dieses Beitrag sein. Wir unterstellen im Folgenden, dass die Entscheidung für einen bestimmten Immobilientyp bereits gefallen ist. Hintergrund dieser Auswahl soll Stoff für eine weitere Publikation sein. Die Mechanismen die zur Entscheidung für oder gegen den Kauf einer bestimmten Immobilie sprechen sind sehr oft irrationaler Natur, was die Kardinalfrage und das Hauptthema dieses Beitrages so spannend macht. Was ist ein Haus wert? Ein Haus ist nur so lange nur ein Haus bis es den Weg über den Wunsch, die Idee, den Plan, den Bauantrag, die Ausschreibung usw. zum ersten Spatenstich geschafft hat. Von da an ist es per Gesetz zum wesentlichen Bestandteil des Grundstückes geworden und wird es bleiben. Bei der Wertermittlung von Immobilien spricht man deshalb vornehmlich von bebauten und unbebauten Grundstücken. Vereinfachend wird häufig einfach von „Objekt“ gesprochen. Was ist den nun ein bebautes Grundstück (Objekt) wert? „Das kommt darauf an“, ist dann häufig die Antwort. Lage, Lage, Lage
0. Vorwort
1. Die Immobilie
|
Januar '12 | |||||
| Mo | Di | Mi | Do | Fr | Sa | So |
| 1 | ||||||
| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
| 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 |
| 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 |
| 30 | 31 | |||||
